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8万就能买房,不是在鹤岗

时间:1个月前   阅读:14   评论:1

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2022年,法拍房成了楼市热点。互联网浪潮下,昔日非标产品已完成教育市场的过程,成为普通购房者触手可及的渠道。


在广西北海,一名想逃离大城市的B站UP主,在这座滨海小城花了8万元买下一套小房子。在微信交流群里,成功买下房源的人乐于分享“薅羊毛”攻略,“买到即赚到”的字眼持续吸引着意向购房者。


B站截图


当房产炒作泡沫退去,回归居住属性,买房人以此为标准,重新审视法拍房。与此同时,数百万房产涌上货架,以低价为噱头诱惑着想“捡漏”的买房人。


“法拍房能不能买”的问题,每天都有新答案。


赞同者认为,房价下行周期给予买房人低价上车的机会,而法拍房正是进入楼市的门槛,应抓紧抄底。反对者认为,命运馈赠的礼物,早已在暗中标好了价格。法拍房天然带着风险,看似省钱的渠道,或许需要花更多钱买教训。


在关注法拍房的群体中,我们看到了多元的生活样本。在寻找“此心安处”的路上,无论是敢于野性消费的下单人,还是为了寻找松弛感果断止损的悔拍者,都用行动描绘出他们所向往的生活的模样。


无论是冲还是退,他们都在普通人所不敢涉猎的领域里迈开步伐,成为外界观察楼市起伏的最佳窗口。


一、陷阱or馅饼?


“天上不是没有馅饼,而是你要知道哪里有馅饼。”在买法拍房这件事上,陈琤对此深信不疑。


2022年5月10日上午9点半,陈琤设置的闹钟准时响了。半个小时后,他将确认人生中最大的一笔订单——法拍房。他每分钟刷新一次页面,生怕错过开拍时间,也担心竞争对手将竞价。


从决定买法拍房到下单,陈琤只用了1周时间,推动野性消费的原因只有一个:对房子知根知底。


4月底,陈琤在小区闲逛时无意发现,家楼下的房门贴着拍卖公告。2021年,该房源曾一拍流拍,二拍起拍价为一拍的8折。综合算下来,该房源价格为市场价的6折左右。


在与保安和邻居多方打听下,原业主帮做生意的弟弟担保,后因弟弟生意失败而赔上房产。目前,房源已没人居住,且未发生过凶案。一番了解过后,阻碍大多数人买法拍房的两大因素——交付和风水,均被扫除。


万事俱备,只差下单。在与法院工作人员反复确认后,陈琤得知,原房主或租客对房源具有优先购买权,需提前到法院提交相关材料申请。考虑到房产为原业主自住,且原业主无力支付房价,最有竞争力的对手也已弃权。


开拍之前的周末,陈琤特意去周边的寺庙求签。开拍当天,共有4名竞拍者参与竞买,在经过37轮来回出价后,陈琤如愿拍下房源,价格为市场价的6.5折左右。


“全程紧张到不敢上厕所,生怕对手出价。每次出价都很纠结,也怕自己出得太高对手不接价,到时也要拍大腿。”回想起竞拍过程,陈琤用了一句话来总结:在对手的底价区间疯狂试探,本质上是一场激烈的心理博弈战。


每个人都在等待最佳时机。《安家》剧照


首战告捷,一系列流程工作等待开启。


拍卖次日,法院工作人员即告知买家,需要在一周内将首付款存进指定账户,3天内即可收到电子凭证。此后即是正常的按揭流程,准备收入流水、收入证明、征信报告等。签署一份份合同后,陈琤笑称自己成为了一位“签名工具人”。


拍卖、按揭、交房,整个流程只用了两个月。今年7月,设计师团队已经进场量房。如今,房子装修已经进入尾声,即将在今年最后一天完成入宅仪式。


如今,陈琤已计划好未来的日子——工作结束后到楼上的爸妈家蹭饭喝汤,酒足饭饱后回到自己的小空间里,过着不被念叨的夜间生活。最让陈琤感到踏实的,是买房即收房。


在陈琤看来,这份平静的图景来源于自己的冒险,必要时成为少数人中的一个也未尝不可。在外界看来,法拍房与风险强捆绑,但若只是担心风险而不切实际地调查,可能会错过一次“捡漏”的机会。错过,或许才是最大的风险。


二、法拍房,是不是一种虚假繁荣?


5折抄底、无门槛购房……法拍房中介的这类营销话术,很难打动偏好低风险投资的年轻人。“房住不炒”之下,房子的居住角度凸显,更多年轻人想在房产上找到松弛感。自带风险属性的法拍房,在备选清单中被不断后置。


中国裁判文书网显示,截至目前,共有331份文书涉及法拍房纠纷,涉及委托服务、交付验收、房屋质量等问题。


苦于分不清陷阱和馅饼的张晓,选择及时止损。


今年年初,她在法拍网上相中位于广州市花都区的一处房源,并交了保证金。在房产详情页处,她发现房源仍带租约,且房屋现在仍有人居住的痕迹,经勘察证明情况属实。出于对交付问题的担心,张晓最终未出价,损失了保证金。


“买卖不破租赁,如果买下来后原租客不肯搬走,我没有信心保证房子能到我手上。”在谈及悔拍原因时,张晓坦言。


在张晓看来,法拍房最大的优点是可以确定产权,即购买过后产权属于拍卖者。但房子是用来住的,买房是为了享受,如果房产存在风险,就没有必要花巨资赌一个不确定性。毕竟,与折价部分相比,实打实的首付才是大头。


同样被风险劝退的购房者林佳,则在蹲法拍房的过程中成为一名“吃瓜群众”。


自从关注法拍房以后,林佳加入了多个交流社群。据林佳观察,法拍房市场出现了两个明显的现象:房源增加、流拍现象屡见不鲜。


“我印象最深的是,有投资客买入深圳的学区房,买的时候单价超过23万。后来深圳大学区制落地,加上调控升级,总价跌了几百万,拿出来拍卖还没人接盘。”


林佳介绍道,上述房源为“老破小”小区,基本上没有人买来自住。学区房泡沫破裂之后,房源价格大跌,炒房客资金断裂只能亏本拍卖。


无人问津的天价学区房。受访者供图


一组数据佐证了林佳的判断。阿里拍卖统计的数据显示,2021年全年法拍房挂拍75.82万套,同比增长13.2%,阿里拍卖网站上的房产总标的物累计数量就达到了300万套。今年3月,这个数字变成310万套。其中,破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套。


《司法拍卖不动产行业白皮书》显示,2021年,全国法拍房平均成交折价率为0.85,流拍率达到80%,远远高于20%的成交率。


三、在法拍房市场,见证命运的无常


每套法拍房背后,都有一个故事。企业家创业失败卖房抵债、投资客低价甩货、赌徒豪赌一夜败光家产……法拍房中介乐于讲述这些教训,吸睛的同时也埋藏着潜台词:教训越惨烈,折价空间越大。


作为故事的挖掘者和传播者,邱山也是故事本身。


邱山是深圳资深房产经纪人,于2007年入行,经历了深圳楼市从低谷到高峰再到低谷的3个周期。


利用信息差低买高卖,是房产经纪人赚得第一桶金的不二秘诀。2015年之前,房产交易尚未互联网化,房产中介会合伙将优质房源“吃下”,再“出货”给卖家,一买一卖间即有数十万差价落袋。


随着限购升级、交易透明化,常规房产操作空间减少,邱山将目光瞄准了法拍房市场。


2017年,深圳法拍房现场。受访者供图


让邱山印象最深的拍卖,发生于2017年。


彼时,浙江温州籍商人名下的房产被摆上货架。在走上法拍路之前,该名商人曾高额贷款助推公司上市,但因经营不善导致资金链破裂。该名商人名下的4套房产,以单价不到5万元成交。此后,该房产市场挂牌价曾超过20万元/平方米。


邱山不禁感慨,每套豪宅拍卖的背后,都是一个企业的兴衰史。若是该名商人撑过去,等待房产升值,或许不至于导致房产被拍卖。若不是加杠杆投资,便不会有后面一系列悲剧的发生。


法拍房市场充满了信息差,这正是邱山所看到的商机。2016年,他成立了法拍房代拍公司,服务范围包括房屋尽调、价格测算、房产代拍和资金周转贷款等。


随着房源增加,法拍房代拍行业迎来爆发式增长。天眼查数据显示,截至目前,全国共有1365家法拍房代拍公司,近1年成立的公司共有140家,成立时间5~10年的公司为56家。


据邱山观察,法拍房市场正处于从野蛮生长走向专业发展的阶段。


据其介绍,法拍房起源于2012年,是由杭州市萧山区人民法院处置执行的住宅抵押物,在阿里拍卖上成交,拉开了中国房地产网络司法拍卖的历史序幕。


如今,法拍房已经逐渐被市场接受。从最初的只有少数玩家的赛道,变成了普通人也能够得着的领域。


“但需要注意的是,随着玩家越来越多,法拍房的盈利空间也越来越小。炒作者多了起来,有时法拍房的价格甚至高于市场价,不少购房者交了智商税还不知道。”邱山建议,有意购买法拍房的买家应提前设定底价,避免在拍卖时激情出价。


广东华商律师事务所周争锋律师对此表示赞同。


周争锋提醒道,如果是出于自住需求,建议不买法拍房。


首先,法拍房的核心是金融,如果是居家自用而非投资需求,没有必要购买自带风险的产品,有些风险避无可避。其次,当前法拍房已经商业化,代拍公司已为客户做了优劣势筛选,普通人的专业能力难以与之匹敌。


在成熟的市场里,法拍房没有太大的盈利空间;而在三四线城市里,法拍房则有巨大风险,建议小白避坑。


周争锋指出,交付和税费是法拍房最大的暗雷。正常房源的个税为3%,若是继承、赠与、离婚析产和直系亲属原登记价过户后的房子,有些地方对此类房产个税征收为20%。如果不理解当地的税收制度,可能刚买入就损失了17%的利润。


此外,物业费、水电费等隐性问题,也是购房者常容易忽视的问题,但真正落地到交易上,上述费用都是不小的支出,建议购房者理性选择。


法拍房风险与利益并存,购房者应注意避坑。《金都》剧照


法拍房走向大众,与法律制度不断完善息息相关。困扰购房者多年的交付问题,在多方的努力下得到解决方案。


最高人民法院2021年12月21日对外发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》。《意见》第18条规定,拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。


如果仔细阅读拍卖须知,会发现各地法院已形成体系化的信披模式,大到购房政策、税费清单,小到户型结构、水电明细,均悉数对外展示。信息透明化加大了炒房客的机会成本,劝退投机者的同时给予更多普通人选择的机会。


当下,房地产市场正处于去杠杆、保刚需的更替阶段。杠杆玩家卖房离场后,刚需购房者接过接力棒,实现市场资源的有效调配,让房子回归到真正有居住需求的买家手中。


中原地产研究中心统计数据显示,2021年,各地房地产调控政策高达651次,其中,打击炒房行为是政策调控的重中之重。2021年前9个月,各地房地产调控政策超500次,降低利率、减少税费为政策主线。


回头看,陈琤、张晓和林佳,代表的正是房地产市场中追求“安居”的刚需消费者。他们普遍关心的问题,正是:如何避免以抄底为由杠杆入市,顺利买到心中的Dream house。


让法拍房成为一种选择,正是政策给予大众的另一种“买房自由”。置身于调控周期中的个体,都在用行动推动着楼市向住有所居迈进。


本文来自微信公众号:新周刊 (ID:new-weekly)

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